各村，经济城，镇级公司，村集体经济组织及机关各相关部门：

现将《徐行镇关于加强镇、村级集体经济合同管理的规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

                         嘉定区徐行镇人民政府

2019年3月27日

徐行镇关于加强镇、村级集体经济

合同管理的规定

为切实加强对徐行镇集体经济组织经济合同的规范管理，根据《上海市农村集体资产监督管理条例》和《关于调整嘉定区农村集体土地和物业出租指导价的指导意见》（嘉农资办〔2019〕2号）规定，结合本镇实际情况，对镇、村级集体经济合同管理作如下规定：

一、适用范围与管理机构

本规定主要适用于本镇集体经济组织房屋（厂房、商铺、房屋、仓储等）和土地出租、土地发包等发生经济行为具有双方权利义务的合同。

镇级公司和村集体经济组织是集体经济合同责任、受益和签约主体；镇相关职能部门负责对经济合同的初审，并负责上报相关分管领导、联村领导、预审小组或集监委审核；镇纪检监察部门全程监督预审程序。

镇职能部门具体职责分工：镇经管中心按部门职责负责牵头并会同相关部门对涉及房屋（厂房、商铺、房屋、仓储等）和土地出租的合同进行初审和管理；镇农业服务中心按部门职责负责牵头并会同相关部门对涉及土地发包合同进行初审和管理。

二、合同签订程序与要求

签订经济合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定，对房屋、土地出租项目，应严格审核承租者资格，对签订合同存在下列情况的一律不得出租：涉及木制品、废塑料加工、物流、冷链仓储、危化品仓储、废品回收行业的；产出低、污染重、能耗高、工艺中使用危险源、不符合产业导向的；无证建筑物无房屋质量检测报告的；不注册落户在本镇的。

（一）合同签订程序

1．形成草案

集体经济组织在形成合同项目意向时，经济合作社（村）应召开理事会（两委）会，镇级公司应召开班子会，讨论确立签订合同条款，形成合同草案，会议形成的记录要经与会人员签字。

2．开展预审

（1）农用地流转合同。在村级集体经济组织有签订合同意向后，填写《农用地经济合同申报表》，附合同草案及相关会议记录（决议）报镇农业服务中心、经管中心、司法所等部门初审。农业服务中心负责作物品种、面积、年限的审核；经管中心负责流转价格的审核；司法所负责合同文本合法性的审核。种植粮食150亩以上、蔬菜100亩以上的合同，报分管领导审核和联村领导知晓；绿化用地（包括多年生经济作物）20亩以上，经上述部门（根据实际情况增加归口管理部门）初审后，填写《村级六类事项决策程序申报表》，经镇预审小组会议讨论通过后执行。

（2）物业（厂房、商铺、房屋、仓储等）和土地出租（非农建设用地）合同。在镇、村级集体经济组织有签订合同意向后，通过政务网租赁监管系统填写《土地（物业）租赁预审申请表》，并上传土地、物业使用权证、承租方营业执照、法人身份证等相关信息图片，由镇经管中心转镇经发办、安监所、经管中心、经济城、司法所初审。其中：经发办负责产业导向的审核；安监所负责安全隐患的审核；经管中心负责价格的审核；经济城负责属地注册的审核；司法所负责合同文本合法性的审核。部门审核通过后，合同金额5万元以下的，由申报单位集体讨论决定；合同金额5-10万元由镇分管领导审批；合同金额10-30万元报镇分管领导和联村领导审核后经镇集监委主任审批；合同金额30万元以上的，由镇预审小组会议或镇集监委会议讨论通过后执行。

上述合同相关信息可在预审系统直接导出，所有新签订的合同及决策程序一律按要求录入“三资”平台。

（二）合同的相关要求

1．文本的合法性。集体经济组织经济合同要根据实际情况使用统一的合同文本，明确权利和义务，并对免责事项、续租、动迁补偿等条款完善细化。合同的合法性、合规性应通过镇司法所把关。

2．租赁年限。农用地租赁年限原则上不得超过3年；有证房屋（厂房、商铺、房屋、仓储等）和土地出租原则上不得超过3年，符合产业导向，且投资大、税收高、经济效益好的项目，经镇预审小组或镇集监委同意，租赁年限原则上不得超过10年；无证房屋出租原则上不超过1年，若该无证房屋列入“拆违”计划的，原则上不再出租。特殊情况，经镇预审小组会议或镇集监委会议讨论决定。

3．租赁指导价。

生产性房屋符合地段较好、交通便利、房屋质量较好其中任意一项的，每天每平方米不低于0.7元，其他区域不低于0.6元。

商业性房屋符合地段较好、交通便利、房屋质量较好其中任意一项的，每天每平方米不低于0.95元，其他区域不低于0.9元。

工业土地出租费标准每年每亩不低于1.9万元，商业用地土地出租价格应高于工业用地标准。

根据市场价格机制，明确租赁价格递增机制，至少每3年递增1次。

农业用地流转费标准每年每亩不低于1300元（包括相关土地流转补贴）。

对于低于上述指导价的特殊情况，须经镇预审小组会议或镇集监委会议讨论决定。

4．集体房屋、土地出租合同条款中应明确承租方不得转租，若承租方转租的，租赁合同终止，并要求承租方赔偿出租房的经济损失。

5．对于未来几年内明确要动迁的集体房屋、土地，租赁合同到期后，不得续签，停止对外出租。

6．对于原集体土地和物业租期过长、租金价格与现阶段经济发展状况不符、明显不合理的合同，应与承租方协商，参照指导价进行必要的调整，重新进行签订或补充。

三、合同执行的监督

1．发挥监事会监督作用。经集体经济组织选举产生的经济合作社监事会，应把经济合同的履行情况作为跟踪监督的重点，发现在履行过程中出现偏差的，应及时提出纠正意见。

2．加强会计监督。集体经济组织的会计应对经济合同的履行情况进行审核监督，及时督促相关单位，确保各项程序符合相关规定。

3．加强审核监督。镇经管中心利用“三资”监管平台及集体土地和物业出租监管平台，对集体房屋、土地出租进行动态监督管理。

四、合同的档案管理

各集体经济组织对签订的经济合同要加强档案管理。新签订的经济合同正本由各单位报账员负责存档保存。合同签订后一周内，将合同文本复印一式两份，分别交镇经管中心、记账中心备案。

五、责任人与责任追究

1．各集体经济组织主要负责人为合同管理直接责任人，对本单位集体经济合同负总责，所签订的经济合同必须符合规定程序。对未经审核而签订合同或在合同签订过程中有弄虚作假、欺上瞒下、违规操作、逃避管理等行为的，视情节轻重扣减年终报酬1000-3000元；情节严重的，由镇纪委牵头，严肃追究有关责任人的责任。

2．各集体经济组织报账员为合同档案管理责任人。对不按规定进行报备、存档，造成遗失的，视情节轻重扣减年终报酬500-2000元。

六、其他

1．各单位要对历年签订的合同进行梳理，对不符合法律、法规规定或明显不合理的合同，应通过各种途径予以完善。

2．本规定自下发之日起执行。区指导价如有调整，自发文之日起按调整后的标准执行。

附件：1．农用地流转合同申请表

          2．物业出租预审申请表

附件1

农用地流转合同申请表

备注：申报时请附合同草案及相关会议记录、决议书复印件。

附件2

物业出租预审申请表